建物や土地等の売買や仲介を行う不動産業を営業するためには宅地建物取引業免許が必要になります。宅地建物取引業免許が必要な宅地建物取引業は、「宅地又は建物の売買、交換」「宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理」「宅地又は建物の売買、交換又は賃借の媒介」を業として行う場合です。よって、不動産賃貸借（貸家貸室業等）、不動産管理業（メンテナンス業等）、家賃徴収代行などの事業は宅地建物取引業には該当しません。
宅地建物取引業免許の種類には、個人に与えられる「個人免許」と法人に与えられる「法人免許」があります。また、免許の区分として１つの都道府県に内にのみ事務所を構えて営業する場合の「都道府県知事免許」と複数の都道府県にまたがって事務所を構えて営業する場合の「国土交通大臣免許」があります。事務所の親切、廃止に伴い免許を維持したまま、違う免許に変更する「免許換え」も行うことができます。
宅地建物取引業免許を受けるためには一定の要件をクリアしていなければなりません。
１．人的要件
宅地建物取引業免許を受けようとする者が次の表に掲げる欠格事由に該当する場合は、免許を受けることができません。欠格事由に該当しないことが必要なのは、申請者（法人・個人）、法人の役員、法定代理人、政令で定める使用人です。
（１）免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され、取消日から５年を経過しない者
（２）免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は、業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行い、届出日から５年を経過しない者
（３）禁錮以上の刑または宅地建物取引業違反等により罰金の刑に処せられた者で、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
（４）免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした者
（５）成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けている者
（６）宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれのある者
２．事務所があること
宅地建物取引業を行うための本店及び支店など業者としての事務所が必要です。事務所は継続的に業務を行う事ができる施設で、かつ他業者や個人の生活部分からの独立性が保たれる必要があります。従って、事務所が他の法人や個人の事務所との混在、居住場所との混在の場合は免許を受けることができません。
３．専任の宅地建物取引主任者の設置
宅地建物取引業を行うそれぞれの事務所には、宅地建物取引業に従事する者５名につき１名以上の有効な主任証をもつ主任者（※宅地建物取引主任者）を専任として置かなければなりません。
※宅地建物取引主任者について
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験合格後、取引主任者資格登録をし、取引主任者証の交付を受けている者をいいます。新規免許申請の際、専任の宅地建物取引主任者は、「取引主任者資格登録簿」に勤務先が登録されていない状態であることが必要です。
４．代表者及び政令で定める使用人が常駐すること
免許申請の代表者は、契約締結等の代表権の行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければなりません。これが出来ない状況の時は、代表権行使を委任した政令２条の２で定める使用人を指定する必要があります。免許申請者である代表者が常勤する場合は政令使用人を置く必要はありません。
宅地建物取引業免許には有効期間があり免許有効期間は５年です。有効期間の満了後も引き続き宅地建物取引業を営業するには、その有効期間が満了する９０日前から３０日前までに間に免許の更新手続きをしなければなりません。この手続きを怠ると、免許は有効期間満了後に失効してしまいますので、無免許での営業となり罰則が科せられることになります。
宅地建物取引業免許の申請を行うには、申請手数料を納めなければなりません。都道府県知事免許については各都道府県が条例で定めることになっておりますが、３３，０００円（京都府・大阪府・滋賀県の場合）程度です。なお、国土交通大臣免許に関しては、９０，０００円の登録免許税を納めなければなりません。
宅地建物取引業免許申請後、申請内容および申請書類に不備がなければ、免許通知のハガキが届きます。免許通知のハガキが届いただけでは宅地建物取引業を営業することはできず、決められた期間内に届出を行ってはじめて免許証が交付されます。免許通知後に必要な手続きは、営業保証金の供託、専任の宅地建取引主任者の勤務先登録の届出になります。
１．営業保証金の供託
宅地建物の取引が公正かつ安全に行われるように、取引によって生じた債務について弁済を一定範囲で担保するための法定の「営業保証金」の供託を行わなければなりません。供託は、本店（主たる事務所）を管轄する供託所で行います。供託額は、本店（主たる事務所）について１，０００万円、支店等（従たる事務所）については１店につき５００万円です。前述の額を供託する際に供託所より発行される「供託書」の原本と「営業保証金供託済届出書」をもって届出を行います。これらの手続きを免許日から３ヶ月以内に完了しなければならず、期間を経過すると免許を取消されることになります。また、本手続きは後述する保証協会への加入で代えることもできます。（※）
※保証協会に加入する場合
上述の営業保証金の供託の代わりに保証協会に加入し「弁済業務保証金分割金」を支払うこともできます。保証協会には宅地建物取引業協会が運営する「（社）全国宅地建物取引業保証協会〜〜支部」、全国不動産協会が運営する「（社）不動産保証協会〜〜支部」があります。弁済業務保証金分割金として、本店（主たる事務所）について６０万円、支店等（従たる事務所）について１店につき３０万円を納付します。なお、これらの協会に加入する際には、上記の弁済業務保証金分割金の納付以外にも加入金等も必要になり、また保証協会の社員となり得る資格等もありますので、確認が必要です。
２．専任の取引主任者の勤務先の届出
登録されている都道府県に免許された業者名と免許番号を「変更登録申請書」により提出します。なお、本手続きは自治体により若干の違いがあり、免許証受け取りまでに申請が必要な場合と、免許証を受領した後で良い場合がありますので、自治体に確認することが必要です。
宅地建物取引業免許の申請には下記の書類が必要になります。
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